出租人出卖租赁房屋未通知承租人，合同效力如何认定？

来源|摘录摘自“民事审判实践问题和答案”，由最高人民法院的第一个民事审判部编辑，2021年7月，第一版

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问：如果出租人在合理时期内不通知承租人而出售租赁公司，那么承租人能否声称出租人和第三方签署了与第三方的房屋销售合同，这是因为侵犯他的第一次拒绝权的权利而无效？

答案：《民法典》第726条规定：“如果出租人出售租赁的房屋，他将在出售前的合理阶段内通知承租人，并且承租人将享受在相同条件下首先购买的权利；但是，如果房屋的共同所有人在较少的拒绝或销售房屋的范围内，这将不适用，如果他在拒绝的情况下更加努力，则不适用。履行通知义务，承租人应被视为放弃了首次拒绝的权利。”最高人民法院“关于有关实施的几个问题的第118条的实施（审判）（废除）规定：“出租人应提前三个月通知承租人以出售租赁房屋，而承租人应在相同条件下享受首次拒绝的权利；如果出租人未能按照这一规定出售房屋，则承租人可以要求人民法院宣布出售众议院无效。

我们认为，基于合同相对论的原则，应根据《民法典》的规定以及有关合同有效性的其他相关法律对房屋购买和销售合同的有效性进行判决。在这方面，《民法典》第215条规定：“当事方之间关于合同的建立，变更，转让和灭绝房地产权利的合同应有效，除非当事方另外规定或当事方同意；如果未处理财产权注册，则不会影响合同的有效性。” 《民法典》第728条规定，如果出租人未能通知承租人或其他情况阻碍承租人行使首次拒绝权利，则承租人可能会要求出租人承担赔偿责任。但是，出租人和第三方签署的房屋销售合同的有效性不会受到影响。

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