商住混合小区业主大会投票表决冲突凸显，商业业主处境被动

随着人们对生活设施的需求的增加以及开发人员的多样化开发概念，具有住宅物业的社区是主要的，住宅物业和商业物业的居民与不同自然性的特性（以下简称为“商业和住宅混合社区”）变得很普遍。在此类社区中建立的所有者会议中，住宅物业的所有者（以下简称“住宅所有者”）是“多数”，这是“多数”，这是一定数量的投票权，而商业财产的所有者（以下简称“以下简称“商业所有者”为“商业所有者”）是“少数族裔”，是“少数族裔”，这是一个相当社区的事务，是对众议员的竞争。以实践中最明显的冲突（以下称为“争议”）作为一个例子：当社区取代房地产服务公司时，住宅所有者基于他们的压倒性投票权，遵守“双人半” [1] [1] [1]并通过商业服务的广泛范围，而在商业上不断提高了广泛的范围，那么在商业上不断提高了广泛的范围，而商业的内容却显着，而商业的标准则是众所周知的。 “稍微说话”，并希望拥有平等的权利，但没有办法减轻他们的权利。如何找到响应措施，以保护商业所有者的合法权利和利益免受当前​​法律规定的侵害，或者如何进一步改善现有法律体系，这些法律体系涉及反映在争议中的商业和住宅混合社区中的权利和利益不平等现象，并进一步改善现有法律体系。这是本文的主要研究内容。

Note [1]: 76 of the Law : "The shall be by the : (1) and amend the rules of for the ' ; (2) and the of and their ; (3) of the ' or of the ' ; (4) and of or other ; (5)筹集和使用维护资金及其辅助设施；（6）重建和重建建筑物及其辅助设施；对上一段的其他事项的总数应受所有者的同意，其专有部分占建筑物总面积的一半以上，超过一半的人数。”

1。关于争议的当前司法惯例

作者进行了案件搜索争议。根据相关案例[2]（以下称为“相关案件”），商业所有者主要通过所有者授予的《财产权法》第2 [3]第78条[3]授予的撤销权寻求救济。应撤销业主会议决议，该决议认为，应撤销个人并大大提高商业财产费用的标准。 [4]当前的审判实践基本上不支持上述主张，并认为业主会议的决议并未侵犯商业所有者的合法权利和利益。其观点的逻辑是：1）提高财产费用标准与所有所有者的共同利益有关。根据《财产法》第76条，业主会议决议通过的标准是所有所有者都投票赞成“双倍超过一半”。 2）由于所有所有者的投票都符合“双倍超过一半”的要求，因此有效的决议对包括商业所有者在内的所有所有者都有约束力。

Note: [2] See cases: (2014) No. 1 Zhong Min Er (Min) Final No. 3042, (2017) No. 01 Min Jun 12938, (2014) No. 3033, (2013) Zhong Final No. 1126, (2018) No. 03 Min Jun 12105, (2013) No. 2277, (2019)上海第0112号最小值6月40775年。

注意：[3]第78条，《财产法》第2款规定：“如果业主会议或业主委员会违反所有者的合法权利和利益的决定，侵权所有者可能会要求人民法院撤销它。”

注意：[4]但是，某些案件表明，商业所有者根据“对最高人民法院的解释有关在财产服务审判中针对特定法律适用的几个问题的解释第2条（以下称为“财产服务的司法解释”）。作者认为，是所有者撤销财产服务合同权的诉讼还是财产服务合同无效的诉讼，诉讼的原因是一致的，商业所有者的合法权利和利益受到所有者会议或所有者委员会的侵犯。因此，作者在以下文本中没有任何特殊的区别，并讨论了所有者撤销的权利。

作者对此有不同的看法：1）有关财产法和财产管理法规的当前立法仅考虑一个单一居民社区的情况，并且没有完全涵盖随着时代需求而出现的商业和住宅混合社区的社会事实。立法需要改进； 2）个人增加商业费用仅影响商业所有者的权利和利益，并且不涉及所有所有者的共同利益，也不应被视为解决所有者会议的解决方案； 3）我国家“财产法”规定第76条的机械理解和应用，只有程序上符合所有所有者的“双重偏置”，同时忽略了实质平等和公平性的原则。以下是对上述观点的详细讨论。

2。单独提高商业财产费用标准并不涉及所有所有者的共同利益，所有者会议不应解决。应尊重商业所有者的意图表达。

1。当前财产法的第76条没有完全考虑并区分单个居民社区的不同事实和商业和住宅混合社区，而是使侵犯“少数商业所有者”的权利和利益的行为。”

根据《财产管理条例》第33条，财产管理领域由物业服务企业管理。也就是说，所有所有者只能接受同一物业服务公司提供的服务。在一个单个住宅社区的情况下，每个所有者的服务内容和服务标准相同且相等，并且没有区别。平等服务对应于同等的费用，因此物业费标准与所有所有者的共同利益有关，这是所有者会议的决策问题。这些逻辑前提是由我国财产管理体系的立法偏好引起的，即由我国的“财产法”和“财产管理法规”建立的财产管理系统，“主要是针对单一住宅社区标准化，而非住宅物业仅“引用和实施”。 [5]

注意：[5]参见Keti在2013年5月在“上海房地产”上发表的“关于非住宅物业管理中的几个问题的研究”。

商业和住宅混合社区中的物业服务情况显然不同。商业物业对房地产服务的需求不同，这些需求通常高于住宅物业，并且住宅所有者不享受高服务内容和服务标准。对于不同的服务内容，应由特定的服务收件人确定不同的服务费，而住宅所有者和商业所有者不应互相干扰。因此，在商业和居民社区混合的情况下，由于当前“财产管理法规”第33条的局限性，如果只能在同一社区雇用一个财产服务企业，则选择了哪些物业服务企业，这是所有所有者的共同利益问题。如何确定财产服务企业的服务成本，双方的所有者应“做自己的事务”并决定自己的决定。财产法的第76条不能简单地应用并移交给所有者会议，以通过所有所有者的“两倍以上”的形式。否则，这将导致“多数”居民所有者反映本文中的争议的情况，使用法律规定强加“暴政”商业所有者。

我国“财产法”第76条限制了所有者会议的“多数决定”的范围，以与共同管理权和联合管理权有关的重大事件。但是，如果上述主要事项不涉及所有所有者的共同利益，而仅涉及某些所有者的共同利益，那么在这种情况下应该如何做出决定？ 《财产法》没有明确规定，其他法律和法规和相关的司法解释尚未就某些人分享某些事务的决策机制的规定[6]。显然，有不完整的立法。

注意：[6]参见西南政治科学与法律大学的陈·亚朱恩（Chen Yajun），“关于反对者团体决议的救济”。

2。基于比较方法的参考

关于侵犯某些所有者的合法权利和利益的所有者会议决议的争议处理规则，某些国家或地区有成熟的立法和司法惯例。

日本关于区分所有建筑物的法律第18条规定，如果与公共零件管理有关的其他事项有关的决议将对独家零件产生特殊影响，则所有者将通过所有者和一半以上的投票权通过，并且仍然需要独家零件所有者的同意。 [7]此外，该法案第31条第31条的后一段规定：“当规定的建立，更改或废除法规会对一部分法规的权利有特殊影响，必须获得他的同意。”从历史上看，“特殊影响”被解释为“没有合理的理由允许特定的法规所有者在其宽容的限制之外承担不利的好处。” [8]

注意：[7]参见Xue Yuan的“关于所有者管理决策权的法律保护权”，发表在西北大学杂志上（哲学与社会科学版）2013年第5期。

注意：[8]请参阅Liao 的“有关少数所有者的权利和利益的保护 - 以及改善我国撤销所有者的撤销制度”，“政治与法律”，2009年第8号。

此外，台湾，我的国家直接制定了针对商业和住宅混合社区管理的有针对性的管理法规。第26条[9]的“公寓楼管理法规”规定，如果不被封闭的公寓楼位于社区中，则应为建筑物建立一个行政委员会的混合使用，或者与其他建筑物中的办公室和购物购物中心建立，即办公室，购物中心部分和居住委员会，并将其分为分区，并建立了分区的委员会。其中，必须由一半以上的办公室和购物中心零件的所有者批准管理和维护成本的共享方法。

注意：[9]台湾的“公寓楼管理法规”第26条，我的国家规定，非封闭的公寓楼的一楼是每个地区的许多独立建筑，该地区与住宅建筑物，办公室，办公室和购物中心混合在一起。 The and malls in each area may, with the of more than half of the , and the are in the or of the , the and malls shall be held in the ' to a , and to the of , () under the . 1。将共享零件的范围和共同零件的共同零件划分。 2。普通部分的维修，管理，维护和管理范围，并同意共享管理和维护成本。 3。公共资金的分配。 4。会计凭证，会计簿，财务报表，印刷主管，余额和文件的转让，第36条第8款。5。整个杰出所有者会议与办公室和购物中心零件的劳动事务部。第20、27、29至39、48、49、1，第7和第54段的条款应适用于杰出所有者会议，管理委员会，其主席和管理委员会根据前面的段落持有或建立。

可以看出，台湾和日本相关立法的最大共同点是：对“多数决策机制”的限制和限制。日本的“区分所有建筑物的法律”制定的规则需要同意少数人受到特殊影响，是为了提供针对性的程序性术前保护，对一些所有者的合法权利和利益从法律规则层面提供。但是，在意识到住宅物业管理和非住宅物业管理的性质之后，我国台湾的“公寓建筑物管理法规”分别更彻底，直接管理住宅和非住宅物业。上海行政和法律研究所于2013年启动了“关于上海非住宅物业的管理系统”项目。经过调查，它还发现，商业建筑所有者在商业和住宅混合财产中的自主权被边缘化了，其解决方案实际上提出了它的解决方案，实际上提出了对公寓式建筑的相关规定。 "In order to the risk of of ' in and mixed , it is that all be into owner to the types of they own, such as ' group and ' group. The ' group has the right to on the , , and of parts and and the group, ,该集团内的服务费和其他事项。

3。引入公平和自愿的原则将解决当前法律的不完整。

如前所述，仅提高商业财产费用标准并不是所有者会议决定的问题，但仅涉及所有者的某些利益。如果当前法律没有明确规定，如何解决争议？作者认为，可以将公平和自愿的原则作为案件处理的基础。民法和民法法（草案）的一般原则清楚地规定了“公平”和“自愿”的原则，并明确表明，从事民事活动的民事臣民应根据自己的意愿建立，改变和终止民事法律关系，并且必须合理地确定所有各方的权利和义务。这些法律原则的建立立即旨在克服法律规则的严格缺陷，弥补法律漏洞并实现案件正义。在司法判决中使用公平和自愿性的原则也是“有基于法律”。例如，“最高人民法院对加强和标准化法律的解释和判决文件的推理的指导意见的第13条”（FAFA [2018]第10号）规定，法官可以使用法律原则和共同的学术观点来证明判断判决合法性和可接受性的理由。

根据公平和自愿的原则，对当事方施加义务必须遵守法律的同意或明确规定。商业财产费用标准的个人增加与商业所有者的利益有关，并将支付财产费用的义务添加到他们身上，并应获得商业所有者的同意。

4。回应司法实践

the does not the of the ' to the claim, the still a case: (2013) Final Case No. 1126 [10], the first judge : "The on the for of non- in 7 of the " " by and XX 非住宅物业的物业管理服务费用委员会实际上并未获得非居民财产的所有者的同意，以上协议损害了Jinli公司的利益。每平方米每月“应该无效”。也就是说，法官认为，非住宅物业的物业管理服务的收费标准必须获得非住宅物业的同意，否则将无效。显然，此案反映了公平和自愿性的原则。

注意：[10]在第二个实例中撤销了此案。

The that being to 76 of my 's " Law", some have paid to the of the and of "" in and mixed and the of , and apply the of and to try to make up for the of the laws, case , and the and of .这些尝试还将为随后的立法改进和司法判决提供极为宝贵的参考。

3。根据现行法律的理想立法和减轻商业所有者的方式的想法

1。法律修正案倡议

根据先前的分析，尚未考虑到“财产法”和“财产管理法规”等不完整的立法，并且尚未考虑到商业和住宅混合社区中的住宅和商业自主权的差异，这已经导致了争端的广泛发生，并且也导致了想要保护其权利但不依赖其权利的商业所有者的困境。我们的国家不是案件法国，也不是一个公平的法律制度。面对书面法律的不完整，修改书面法可能会有效地促进财产管理的法律体系。作者大胆地想象，立法机构可以指2013年上海行政和法律事务研究所在我国其他国家和台湾的相关规定以及相关的立法建议。基于当前的“财产法”和“财产管理法规”，“财产管理法规”和“财产管理法规”，在设定或上空时，它具有相似的规定。或者允许住宅所有者建立所有者群体，以“确定集团内公共零件以及共享设施和设备的维护，更新，翻新和维护，物业管理服务内容，服务费和集团内的其他事项”，以便使住宅和商业物业能够独立地管理和有效地避免争执。

2。预防：住宅物业与商业物业之间的区域划分以及完整所有者的自治系统的配方。

1）如果条件允许，请尝试尽可能地在住宅物业和商业物业之间划分面积。

《物业管理条例》第9条[11]和上海住宅物业管理条例的第8条[12]都提到，财产区域必须“考虑到诸如财产，建筑规模，社区建设等的共享设施和设备等因素”。 From , if and meet the of and and the scale of , they can to apply to the of the area where they are to by the mixed of and in and mixed , an of in the same , and each and hires , and each 关于物业服务的内容，标准，费用等。

注意：[11]《财产管理条例》第9条规定：“财产管理领域建立了所有者的会议。

物业管理领域的部门应考虑到诸如财产的共享设施和设备，建筑物规模和社区建设等因素。具体措施应由中央政府的省，自治区和市政当局提出。透明

注意：[12]上海市政居民住宅物业管理条例第8条规定：“如果住宅社区，包括分期付款内置或共同开发或共同开发和建造的住宅社区，它们设置的支撑设施和设备共享，并且应分为一个自然社区。可以清楚地定义共享的支持设施和设备的维护，可以分为独立的物业管理领域。”

此外，作者还建议，当行政当局最初将社区的财产管理领域划分时，他们应充分考虑住宅物业和商业物业之间的差异，并将住宅物业和非住宅物业划分为独立物业管理区域，根据法律，在法律的情况下，在居民和非居住的设备上，以及各个居住的设备以及独立的设备以及独立的设备，并具有独立的地理位置，并具有独立的地理位置，并具有独立的地理位置。措施。

2）在建立所有者会议的早期阶段，将制定一个完整的所有者自治系统。

鉴于大多数商业和住宅混合社区的商业部分归开发商所有，因此它是其自己的财产。如果有关于在各个地方的物业管理政策中建立所有者会议的相关规定，例如“上海居民财产管理法规”的第13条规定，在物业管理领域中，如果要出售和交付的房屋的建筑区域可以销售和交付50％以上的房屋，或者将第一批房屋供应更多年级，则在两年的时间内均在第两个人举行会议上。基于此，作者了解到，当业主会议根据上述法律规定建立时，由于有限的出售领域，开发商仍然对业主会议产生很大的影响，甚至具有领导作用。开发人员可以根据所有者会议制定程序或所有者管理法规，这些规则考虑到居住所有者和商业所有者的合法权利和利益，并根据公平和自愿性的原则，并规定，当业主会议上，所有人的会议都必须在事务上涉及商业所有者的竞争者，以确保商业所有者的同意，以确保商业所有者的兴趣，以确保商业所有人的利益，以确保商业所有人的利益，以确保商业的权利以及商业的利益。改善决策机制。

3.浮雕：将物业服务与物业服务的质量和价格，财产费收费模型等不一致。作为入口点，物业费用标准是不合理的，或者需要退还平衡的财产费。

1）行使所有者的撤销权利，理由是物业服务的质量和价格不符合。

在作者检索的案件中，例如，上海1号案件的法官，上海1号（外交部）第3033号（事工）认为：标准明显高于与商店所有者实际享有的物业服务相对应的物业费用标准。...原始法院仅确定XXXXX在调整商店所有者的财产费用标准方面的解决方案侵犯了商店所有者的利益，并且应撤销，这是不适当的。

（2019年）上海0112案号40775，法官认为，商业财产费用标准必须与业主实际享有的财产服务相匹配。 （2019年）上海02 案号9235法官认为：“根据相关证据，涉及该案的Yindu yindu 财产服务合同并未寻求上学公司的意见，而在合同中，合同中的非居住住房的财产费用标准比周围的类似领域的份额要高。违反法定程序并增加其责任，这具有相应的事实和法律依据。”法官（2018）广东03 12105 Case和（2013）上海2 Zhong 2（部长）2277 No. 2277也与法官（2019年）上海02 9235 Case也有类似的看法。

作者总结了司法实践在判断商业物业费用标准的增加方面的合理性：1）质量和价格合规性原则以及偏离财产服务内容的收费标准是不合理的； 2）市场比较方法的原则以及与其他周围类似社区偏离的物业费用标准是不合理的。作者认为，这两种方法是判断商业财产增长的合理性的标准，并与商业所有者的合法权利和利益与所有所有者的共同利益保持平衡。引用其他周围社区的财产费用标准以及如何评估实际享受的财产服务的质量和价格是否一致，因此可以在必要时进行司法评估，并将评估意见用作判断的基础。如果所有者会议通过的商业财产费用标准在质量和价格方面与实际财产服务不一致，则商业所有者撤销侵犯其合法权利和利益的决议的主张是基于法律。

2）拒绝支付不合理的财产费，理由是物业服务的质量和价格不一致。

在房地产服务的质量和价格不一致的情况下，除了声称撤销所有者会议的解决方案外，商业所有者还可以根据物业服务合同的相对性质考虑对物业服务公司不合理的财产费用的辩护。也就是说，如果物业服务公司未根据财产服务合同的规定提供物业管理服务，则商业所有者有权拒绝支付与不提供服务的零件相对应的财产费用。

上海立即对此发出了司法答案，澄清了所有者享有的合法辩护权。 " from the First Civil Trial of the 's Court on the Trial of " Point 15: "Under what can the owner the right of for the of fees? : If a fails to its , or its , in with the , the owner may the right of ."

3) Under the fee model, the fee is to be .

There are two main types of fee : lump-in and . The lump-in to the in which the owner pays fixed fees to the , and the or are or borne by the . The to the in which the pre- funds are in the or to pay to the , and the rest is used for the in the , and the or is or borne by the owner.

It can be seen that under the fee model, the fees paid by the owner are and by the . If the the of and the fee still has a , the of the fee to the owner. Under , an audit on their and issue audit every year, which can there is a in the fees. If there is a and the have not it, the ' that meets the may make a claim to the fees on of the owner.