郑志刚辞任新世界发展行政总裁 香港豪门接班人动向引关注
接口新闻记者| Zhu 和Xu Yue
接口新闻编辑| Xu Yue
Zheng 的社交媒体帐户最后一次更新于9月23日。
过去，这个香港“三代企业”非常关注创建个人IP的节奏，每月至少要更新两次或三次。他上次公开露面是一个月前。
在9月26日举行的2024财政年度绩效会议上，郑甘正式宣布，他自愿辞去了新世界发展首席执行官的职务，“决定在他的下一个阶段将更多的时间用于公职。”在这四分钟的演讲之后，他首先以重要的理由离开了场地。继承他的新首席执行官马沙克斯安格（Ma ）主持了整个过程的其余部分。
在这次演出会议前24小时，关于四大香港巨人之一的继任者将被淘汰。 24小时后，New World 宣布了高级管理层的人员变动以及财务报告以及K11的安排，这是Zheng 在新世界发展中领导的最重要成就。
在截至2024年6月的财政年度中，新世界发展遭受了20年内的首次损失。持续业务的收入同比下降34％，至358亿港元，核心营业利润下降了18％，至69亿港元，这不会损失。但是，在考虑了由于资产损伤规定和股票销售造成的175亿港元的非现金损失之后，该公司的净利润损失了171亿港元，其中可归因于股东的净利润接近197亿港元。
图表制作：接口新闻他
郑甘的撤离在中国家族企业中极为罕见，他在家庭上市公司中辞去了几乎所有重要职位。除了新世界发展的首席执行官外，郑利冈还退出了新世界百货商店的董事会，以及兄弟新世界发展公司New 和Chow Tai Fook珠宝。他是新世界发展的执行董事兼执行副主席，他被转换为非执行董事和非执行副主席。
一位内部人士告诉界面新闻，实际上，郑甘的父亲和郑家族的第二代继承人郑郑在2022年下半年返回前线。当时，张甘（Zheng ）从担任局势的情况下辞去了代理人的辞职。
界面新闻试图联系郑甘接受采访，但截至发稿时，未收到任何回应。
郑甘（Zheng ）夺走的唯一一件事是K11，他为此做了最大的努力。这是郑宗（Zheng ）于2008年创立的商业本地品牌，以“艺术 +商业”的整合而闻名。 AC Group是一家由Zheng 拥有的全资公司的AC集团，以2.09亿元的价格从New World 购买了5家K11相关的运营公司和K11的独家管理权，这相当于继续将新世界发展的K11物业作为党B.
在这一点上，这个乌托邦实验项目已于其出生的16年被判刑。
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对于郑甘而言，在父亲郑和投资者的眼中，K11的答案很难匹配。
自2022年9月以来，广州大湾地区的广东大湾大湾地区大湾地区拥有重量的持有，广州K11已启动了第一层和二楼的品牌升级，努力成为距离Swire Hui之后的广州第二个豪华场所。现在已经过去了两年了，广州K11尚未重新开放，当时奢侈品牌在Covid-19期间增加了中国的零售商店的窗户时期。
现在，广州 City和Swire Bay项目正在建设中，而Swire Bay项目的开放时间定于明年。在两个更强大的奢侈品所有者，中国资源和Swire的面前，K11处于令人尴尬的境地。
深圳 K11原定于2024年底开放，也将被暂停。这是K11在大陆的第一个旗舰项目，针对香港K11博物馆。但是，与后者不同的是Tsim Sha Tsui，K11拥挤的Tsim Sha Tsui，位于深圳区的最南端。 地铁站位于地铁12号线结束时倒数第二站。10月中旬，K11仍然被红水马所包围，室内装饰尚未完成，附近道路上的交通信号灯和公交车站尚未打开。
K11在香港航空航天城建造的11条天空中也有类似的情况。 K11希望将其建造成香港最大的零售，娱乐和商业地标。但是，除了办公楼和娱乐设施外，零售和餐饮还必须与香港航空城市项目的建设进展合作，并将在2025年第四季度使用。根据该计划，在航空航天城的建设完成后，可以与香港国际机场和香港-Macao桥香港港口无缝相连。但是，考虑到奢侈品牌在附近的香港机场以及位于郊外岛屿地区的香港-Macao桥的香港港口的大部分商店都不是北部岛屿地区的主要选择，这不是大陆游客进入香港的主要选择，这仍然是未知的，这是11天的奢侈品奢侈品市场，这仍然是未知的。
此外，在香港Tsim Sha Tsui的K11和K11 Art Mall的K11和Cheng 具有重要意义的第一个K11项目也被谣传长期出售给中国资源。
表下方的数据也不好。
New World 在其财务报告中并未分别披露K11的绩效。但是，熟悉此事的上述人告诉接口新闻：“大陆所有购物中心的K11的综合销售可能不如万象城市那么好。”
目前，在K11上开设了9家购物中心，其中包括7个在大陆，在上海，武豪，广州，，和分发。相比之下，2023年，深圳文尼亚市的销售额超过130亿元人民币。
Zheng ，Zheng 和Zheng 的三代照片，照片来源：Ta Gong
郑甘（Zheng ）出生于他的嘴里有金勺子。祖父Cheng Yu-tung是周尤恩（Zhou ）的女son，他是乔·泰（Chow Tai Fook）珠宝和黄金的创始人。后来，他创立了新世界发展，并使他成为香港的四个主要房地产开发商之一。他的父亲郑朱尚（郑
Zheng 出生于1979年，是Zheng 的长子。像许多传统的中国家庭一样，郑敦更喜欢这个长子和孙子。当他还活着时，他有许多公共关系的照片，他的祖父母和孙子在一起。郑甘的学习路径是典型的精英教育。他去了14岁的美国学习，后来被哈佛大学录取学习东亚文学。他还在京都斯坦福日本中心学习日本艺术和文化一年。从哈佛大学毕业后，郑州在高盛和瑞银等顶级投资银行工作，直到他于2006年加入新世界发展。
界面新闻在2018年采访了。当时，他展示了自己是富裕家庭的标准继承人，戴着黑色框架眼镜，西装，充满信心的交谈和体面的行为。
但是在2023年的路易斯（Louis）的演出旁边是香港的K11博物馆旁边，当时界面新闻记者再次看到了，他的形象再次完全释放：他不再戴着框架的眼镜，戴着胡须和长长的头发，他的蜡像挂在了他的上，就像嬉皮士一样。
变化来自衰老引起的衰老。
建立K11作为个人和新世界发展的代表性工作的野心失败了，并完全离开了家族企业的权力中心，这可能是Zheng 在过去45年中遇到的最大的挫折。
Zheng 在2023年底（右）照片来源：Zheng 的个人公共帐户
2008年，29岁的郑甘（Zheng ）进入家族帝国向他开门，并开始顺利进行。一年前，他领导了新世界百货商店的IPO，作为新兴的第三代继任者，他证明了自己的能力对家庭和企业。新世界百货公司成立于1993年，是新世界发展的零售旗舰店。当时，它在大陆有30多家百货商店。
2008年，郑甘开始改革新世界衰老的部门商店。次年，新世界百货公司正式宣布了其图像创新计划，将其购物中心重新定位为“时装厅”或“生命厅”，打破了按等级定位百货商店的传统。郑甘（Zheng ）目前已经揭示了郑甘（Zheng ）想要成为“企业家”而不是“商业守护者”的心态。
同时，郑甘的脑海中酝酿了一个更雄心勃勃的想法。他想创建一个真正的开创性品牌，将艺术与商业融为一体，并建立一个“购物艺术中心”，在世界范围内很少有先例。其中是郑甘对艺术和商业逻辑考虑的自私。他预测，随着中国经济的积极发展和城市富人的成长，离线零售需要新的想象力。
在那些年里，新世界发展接管了政府的河内路，TSIM SHA TSUI，香港的重建项目，Zheng 获得了实施他的想法的机会。 K11是从中诞生的。 2009年12月，K11的第一个项目K11 Art Mall在Tsim Sha Tsui开业，该项目被称为“世界第一个购物艺术博物馆”。根据公开报道，与纠正之前相比，K11艺术购物中心的营业额增加了两倍。
郑甘利用了胜利，将K11扩展到了更广阔的大陆市场。在接下来的十年中，上海K11于2013年首次开业，这是K11在大陆的第一个购物中心，其次是2017年Wuhan K11，广州K11和2018年的 K11，以及2019年的香港K11博物馆。
K11在头十年发出声音。在此期间，其备受瞩目的亮点之一是上海K11在2014年举办了一次莫奈艺术展览。为期三个月的展览吸引了总计350,000名游客，并在最多的一天中吸引了近8,000名游客，直接使购物中心的交通和销售额增加了30％。
在开业的第一年，广州K11保持每三个月改变艺术展览的频率。此外，由KPF 设计的出色建筑硬件和一家比例超过50％的商店，该年的平均每月乘客流量超过100万人。
现在回顾过去，郑州对K11的定位概念和离线零售发展趋势具有长期的愿景。如今，不同品牌的购物中心已将艺术和文化内容引入了不同程度的离线空间，从而推动了人们从在线到离线的人们的流动，并创造了差异化的体验。
还有另一件事反映了郑甘的愿景。 2017年，郑甘（Zheng ）创立了风险投资基金C（20022年更名为C），重点关注可以捕获中国千禧一代和Z世代的项目，并建立了他们之间的联系。 C的投资参与了时尚，艺术，技术等，更著名的项目包括，Shein，Nio等。
郑甘曾告诉接口新闻，C的投资项目也可以与K11离线业务结合使用。 2018年，郑甘投资了超过1亿元，后来艾比成为K11购物中心管理用户的工具。
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但是，拥有远见和善良的管理是两个不必要的相关能力。此外，K11的开创性性质也使其在中国没有先例，每个步骤都是通过感觉石头越过河。如果K11因其远见而在开创性方面获得完整的印记，那么这也是郑甘曾经在播客计划中给自己的评估；然后，从业务角度评估这个答案并不令人满意。
公众信息指出，K11发布了数据，说明在TSIM SHA TSUI的K11艺术购物中心，香港在成立的第一年收回了其投资。根据新世界发展的官方新闻稿，购物中心的总投资达到了30亿港元。
熟悉此事的上述人向接口新闻解释说，如果收回运营成本，即实现了积极的现金流，这并不难，但是关键是早期资本投资是否可以产生相应的回报。据他说，从商业角度来看，大陆的一些项目确实取得了成功，但是从商业角度来看，办公楼的租金收入实际上贡献了最大的贡献。熟悉此事的人说：“这相当于K11业务，可以帮助它提供品牌溢价，但真正获得此保费的是办公室建筑。”
他还透露，K11直到最近两年才开始在复杂项目中的商业和办公楼分开帐户，并将他们与行业中的其他项目进行了基准测试，以便对K11的业务绩效有正确的理解和评估。
这间接地反映出郑甘不是一个擅长会计的好人。 “他是一位有远见的领导者，但不是一个好的经理和首席执行官角色。他对项目的要求更多的是在品牌影响力水平上，但现金流的要求并不清楚。”
通过同行进行基准测试的结果表明，就可以反映运营效率的净运营现金流量的指标而言，K11购物中心尚未达到该行业的一般购物中心的水平。
最直接的原因是您无法维持生计。
不难想象建立“购物艺术中心”的投资将比普通购物中心更高。
根据上述熟悉此事的人的说法，K11愿意花费数千万元人民币在早期举行展览。为了给整个购物中心一种艺术氛围，K11的装饰也将更加精心制作。
外界也无法看到高昂的成本，这来自K11中的数字结构。一位熟悉此事的人告诉接口新闻，K11在其数字系统构建方面已经进步。它有一个近100人的IT团队。这部分的人工成本每年高达数亿人民币，但很难产生直接回报。随着K11的当前大小，不可能形成比例效应来稀释上述成本。
另一方面，K11自己的定位也增加了获得利润的困难。
除了奢侈品牌外，K11还偏爱利基品牌比大众品牌要好得多，因为它们可以更好地回荡K11的艺术和人文主义氛围，并帮助其巩固其作为“购物艺术中心”的差异化位置。但是从业务角度来看，利基品牌也意味着“弱质量基础”。在此阶段，中国中端的消费者仍然无法广泛接受像日本和英国等消费者这样的利基品牌，为他们展示强大的购买力，并且更喜欢顶级奢侈品牌。
2014年上海K11莫奈展览的图片来源：上海K11微博
K11并不是没有意识到这些问题，但是它的调整更加集中在2020年之后。一个可能的原因是，郑甘的紧迫感已经加剧了 - K11当时已经建立了12年，但是他的脸和内在的自我不够好，因此他没有太多时间来证明自己。但是不幸的是，在接下来的几年中一直在流行的流行病，作为一个不容忽视的变量，在某种程度上模糊了郑甘的愿景，并干扰了他对局势的判断。
广州，上海和武汉的K11在2021年至2023年之间推出了部分品牌升级。其中，上海和武汉增加了他们对年轻趋势和利基时尚的投资，而广州已转变为奢侈品。
当时，这种流行病带来的海外奢侈品消费量曾经加强了品牌的决心增加对中国市场的投资，这对于K11来说也是一个罕见的窗口。
可以引入奢侈品的房地产开发商具有清晰的梯队分配。在第一层是Swire，Chine ， 和Hang Lung。为了确定购物中心是否是奢侈品市场，必须列出路易斯，爱马仕，Dior和Gucci等几个领先的品牌，并且还可以保证销售。香港K11博物馆已经拥有Loew和Saint 等二级奢侈品牌，但它始终缺乏重量级职位。
为了加入繁重的奢侈品市场，K11也不断显示“诚意”。
2023年11月，路易斯（Louis）首次去香港举行演出，位置位于香港K11博物馆旁边的星空大道上。接口新闻了解到，K11对这次时装秀有很大的支持。此外，一个熟悉K11投资促销的人说，广州K11为领先的豪华品牌提供了低租金和装饰补贴的优先政策，其他第二和第三级奢侈品牌也可以享受低租金。
但是，这些努力无法承受不断变化的市场。在流行数年的繁荣之后，中国的奢侈品市场发生了急剧变化，中产阶级客户的消费意愿下降了，并且一些消费量再次流向海外。即使是Hang Lung Group的前董事长Chen 也对中国奢侈品销售的方向做出了错误的判断。在流行病期间，他曾经相信自己的“给股东”的信，即使出站旅行重新开放，由于服务和习惯，中国奢侈品消费者仍将留在大陆供大陆消费。但是，事实并非如此。
像广州K11这样的购物中心，当市场处于良好状态时，它专门为奢侈品牌保留一个地方，现在处于令人尴尬的情况下，投资促销就被阻止了。
10月中旬，广州K11仍然有大量空的商店：界面新闻Zhu
除了调整和修改已经启动的项目外，K11还表明了其在过去几年中继续扩展的决心，以进一步增强品牌矩阵并构成规模优势。
在2020年下半年，K11宣布将在上海的 Road和深圳的建立K11购物中心，以改善其在东中国和大湾地区的领土 - 这也与新世界发展的整体战略相一致，以加深在更大的海湾地区和河上的宁静和北部的北部和北方北方的阵容。
2021年3月，K11赢得了其第一个资产照明项目，并将将K11引入上海的商业项目，扮演管理服务提供商的角色。从那时起，K11通过轻型资产模型加速了其K11的扩展，正式宣布的K11轻质资产项目包括位于，Wuxi和的三家公司。
K11是一个比K11年轻的子品牌。目标客户群是Z时代的消费能力相对较弱的人。对不如K11的品牌的要求，主要位于非第一城市或非核心地区。目前，K11在大陆开设或正式宣布了15家购物中心，其中9个是K11，其中4个已开放 - 位于武汉，天津，雪阳和宁波。
扩大K11的信心也赋予了K11在行业中建立的品牌力量。熟悉此事的人们讲述了界面新闻，郑宗对K11的品牌影响非常有信心，因为K11确实收到了“来临”的轻型资产项目中的许多橄榄分支机构，但是对金融敏感的郑对K11在运营水平上的竞争力缺乏清晰的了解。
此外，K11和主要产品K11艺术购物中心（K11购物艺术中心）之间定位的差异还不够清楚。熟悉此事的人们表明，郑甘对较少的艺术K11不太感兴趣，并且在过去两年中几乎停止管理K11业务。在公司的内部讨论中，他更多地关注诸如艺术展览如何与业务集成，如何设计在线和离线集成体验，甚至是一些KV（主要视觉）设计等细节。产品系统的定位和分类不在他的重点范围内。
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在过去的几年中，K11还一直在调整其“做艺术”的策略。
K11一直在探索如何整合“ Art + ”，这也是Zheng 投入大量精力的一部分。
与K11合作的艺术项目经理告诉接口新闻，与一般购物中心通常将艺术展览归因于市场部，K11的购物中心有一个专门负责艺术项目的“艺术空间部门”。他们由郑甘（Zheng ）在2010年创立的K11艺术基金会（K11 Art）领导。
该项目经理说，尽管从艺术家的角度来看，与K11的合作与其他购物中心之间没有根本区别，但可以认为K11在艺术项目中具有更高的标准。 “ K11制作的东西可以称为展览，从概念到作品的组织相对完整，这是一个相对完整的作品。很难说其他购物中心。如果您做得更大，您可能会以一般的概念包装展览，否则它将是一个孤独的'艺术家作品'，这将吸引每个人。”
但是在过去的十年中，中国的展览消费市场发生了巨大变化。
据报道，在流行病期间，郑甘参观了2021年开业的上海朴艺术博物馆，并与国有企业卢吉亚祖集团（ Group）一起。朴艺术博物馆的水平使Zheng 意识到K11拥有的国际艺术资源不再是其独特的优势。在艺术展览方面，K11很难与该州投资大量投资的艺术博物馆竞争。
根据 News的报道，Zheng 有意识地减少了对这一领域的投资，他对展览的要求逐渐改变，并且更多地关注排水。与以前花费数千万美元在展览上花费数千万美元的大规模投资相比，K11在第一层城市的单一展览投资后来减少到1或200万元甚至更低。
当然，K11的财务状况也是该决定的重要原因。界面新闻从另一位内部人士那里得知，近几个月来在广州K11展出的Astro Bou IP展览的成本已大大降低。此外，广州K11最近裁定了数十名员工，外包给设计公司的订单额也远低于往年。
界面新闻询问了他与郑甘（Zheng ）联系的人的评论，几乎所有人都提到他不擅长管理。
但是，实际上，K11邀请了大量才华来弥补郑甘的管理缺点。例如，曾经在阿迪达斯（）和锐步（）工作的吴Yijun（Wu Yijun）在2020年至2022年担任K11集团品牌的总经理。在短暂地在K11工作后，Wu Yijun转向。
根据接口新闻的报道，这些人中的大多数人很快离开了，因为郑甘的授权尚不清楚，无法适应公司的环境。即使他们留下来，它们也很少使用。像旋转灯笼一样替代人也增加了公司的沉没成本。
郑一家在三代人中有许多孩子。在一个无法与权力脱钩的家庭中，“国王，部长，部长，父亲，儿子和儿子”是交织在一起的，以及如何应对自己是非常微妙的。在Zheng 的领导下，有两个家族的Zheng 和Zheng ，而Zheng 和他的妻子Ye 有三个男孩和一个女孩，还有两个儿子，有两个” Wang 。
复杂的家庭环境可能创造了他不信任的个性。 K11有一个“内部审计部门”，最初的共同监督最终成为员工在人性扭曲下报告的立场。熟悉此事的人们说：“内部审计部门的小电子邮件在整个天空中飞舞，有些是真实的，有些是假的，但郑宗倾向于选择相信这些电子邮件的内容。”上述艺术项目经理还告诉《接口新闻》，他在上次合作期间感到了K11的激烈内部斗争。
但是，郑甘曾告诉《金融时报》，他建立了这样的“举报机制”，以听到员工的“真实声音”。
