方法论：投资停车场与买停车位概念不同，附价值评估要点及价格涨幅
方法论
购买停车位与投资停车场，两者的含义截然不同。若将购置停车位比作捡起一枚棋子，那么投资建设停车场，则如同布局一局宏大的棋局。在这局棋中，不仅要巧妙地运用棋子，更要巧妙地腾挪，从而在原有的棋盘之外开拓出巨大的利润空间。要评估这盘棋，学会如何巧妙地落子，不仅需要关注每个棋子的具体位置和战术布局，还需考虑棋盘所处的环境，因为不同的地方，规则和策略也会有所差异。
100位以上的停车场才有投资价值
停车场的投资潜力体现在两个方面：一是车位价值的不断攀升，二是其能够持续产生稳定的投资回报。因此，停车场不仅具备了资产的属性，还兼具生意的特性，与一般商业地产相似，但在运营管理上却更具挑战性。以单个停车位为计算单位，香港的售价自20年前每处3万元，现已飙升至30万至80万元不等，涨幅高达约20倍。即便是在一个拥有200个停车位的停车场，总价超过亿元也变得司空见惯。即便手握大量资金，想要在繁华区域寻找到一个完整的停车场，如今也变得异常困难。
停车场之所以对投资者极具吸引力，是因为与商铺相比，商铺的租金收入仅限于单个铺位，若拥有两间铺位，租金也仅能翻倍，操作空间极为有限。然而，停车场通过精妙的运营策略，却能创造出更多的收益。简言之，投资停车场，规模越大，操作越为简便。据专业人士估算，若停车场规模在50个车位以下，甚至可能连支付人工成本都成问题。超过一百个车位的停车场，鉴于车主占用停车位的时间各不相同，从而形成了可流动的空间，这几乎是投资停车场的起点规模。若出售月卡，最多可发放160张；而若全为临时卡，鉴于车辆停留时间的不一致性，则能创造200个车位的收益。若停车场拥有200个车位，其可利用的空间更为宽敞，若运营得当，甚至可以达到400至450个车位的收益水平，因而其价值自然也更为显著。鉴于此，专业投资者通常倾向于选择100至500个车位的停车场进行投资，这类停车场易于管理，且能带来更为丰厚的溢价回报。
需特别指出的是，投资于停车场与投资车位乃截然不同的两个概念。购置一两处车位仅限于个人使用，唯有当规模扩大，方有可能转化为投资行为。香港的信贷政策对此提供了明确的佐证。在香港，即便购买单个车位并拥有独立产权，也难以从银行获得贷款；然而，若购买整个停车场，银行则会乐意提供大约60%至70%的贷款。在利率方面，相较于住宅贷款，需额外增加0.1个百分点，这与其他商业物业的贷款政策相仿。对于银行而言，只有在每年投资回报的账目清晰明确后，才会考虑提供贷款。
深圳停车场鲜有合法产权，难以交易过户
要在这场停车场投资的棋局中获胜，务必对各地相关规定有深入的了解。以香港、深圳、广州为例，这三个城市的市场状况各有不同。尽管如此，它们之间有一个共同点：在销售过程中，由于停车场建设成本高昂，收益却微乎其微，甚至为零，导致这三个城市的开发商对建设停车场的积极性普遍不高。他们通常只是将其视为住宅区必要的配套设施，用以点缀，这也正是许多社区停车位短缺的一个原因。
在香港地区，停车场的所有权是独立的，且可以进行合法的转让。不过，具体的转让规则会依据停车场的类别有所不同。以1号物业的停车场为例，它只能进行整场交易，不允许分割出售。此外，月租卡的使用比例不得超过60%，而临时卡则需保留至少40%的空位，目的在于保障流动车主有足够的停车位可用。若为住宅用途的停车场，历次销售过程中均明确要求“不得变更用途和功能”，且不得单独出售，仅能作为整体进行转让，这样做是为了确保不会影响停车场的整体使用效率。鉴于香港地价昂贵，许多购房者在选购房产时，往往不再奢望小区内能提供充足的停车位，只要小区外有商业停车场，便已心满意足。
广州的停车场规定与香港相仿，车位拥有独立的所有权，且可进行买卖转让。然而，在费用上，用俗语形容便是“表面风平浪静，背后却波涛汹涌”。在热闹的老城区，虽然政府设定了指导价格，但车位极其紧张，导致每个停车场能接纳的车辆数量极为有限。例如，尽管规定每月指导价为200元，但为了能顺利停车，车主往往不得不额外支付数百元。一些地区的停车场，即便月卡费用标定为200元，车主一次性支付1200元以获得入场资格也并非罕见现象，而这额外的1000元甚至无法换取一张发票。这类非公开的收入显然不宜鼓励，然而对于那些具备投资意愿和实力，并对当地市场有一定了解的人来说，这并不会构成障碍。
深圳与香港、广州存在差异，其商业停车场已实现开放，然而住宅区的停车场却很少拥有合法产权，交易过户更是罕见。在深圳，商业停车位的单价已达到30万至50万元，而且由于仅有开发商与买家之间的转让协议，缺乏银行认可的抵押凭证，因此购车位时只能选择全款支付。深圳住宅区的停车场目前正成为争议焦点，开发商是否拥有停车场的处置权，往往需参照业主与开发商签订的住房销售合同来决定。尽管住宅停车指导价的规定依然在执行，但投资停车场所面临的风险往往超过了其潜在价值，因而其重要性并不显著。唯一能够寄望的是，深圳未来的住宅停车场可能会模仿商业停车场，在政府指导价的基础上，保留一定的调整余地，以便使车位价格与其实际稀缺程度相契合，进而通过市场化手段，利用价格机制进行调节。
> >小贴士
怎样衡量停车场的投资价值？
评估一个停车场投资效益的关键因素是什么？首要条件是地理位置必须优越，紧随其后的是管理必须规范。理想的选择是位于城市核心的繁华区域，远离郊区的地带不宜考虑，且那些禁止随意张贴罚单的区域不宜用作停车场，管理越严格的地方，其商业前景越佳。不难想象，在无需担心警察罚单的地点，任何人都可以随意将车停放在路边，那么停车场存在的意义又在哪里呢？若无警方进行车辆违停处罚，那些区域通常并不热闹，到访的人流也不密集，因此，这类地点的停车场往往顾客稀少。
本期，我们特别邀请到专业停车场投资者，他担任满堂红广州分公司市场研究部的高级经理，周峰先生。
大趋势
2012楼市调控不动摇
在2012年刚刚落幕的中央经济工作会议上，明确指出明年必须坚定不移地执行房地产调控措施，并推动房价朝着合理的水平回归。
考虑到当前的经济环境，这次立场显得尤为关键。目前，房地产市场调控的转折点和成效刚刚显现，若政策有所放宽，很可能会遭遇剧烈的反弹。北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，中央经济工作会议强调房地产调控政策不可动摇，其目的是为了进一步稳固调控成果。在此背景下，开发商及地方政府很可能会对市场有新的认识，预计明年房价整体将呈现平稳下降的趋势。
理财问答
公司买房不限购，但缴税多
问：以公司名义持有房产需要缴纳哪些税费？
美联物业项目拓展销售主管李莹指出，在我国内地注册的企业，购买房产不受任何限制。以公司身份持有房产并缴纳税费，可依据房产的使用状态分为出租盈利和空置两种情形。对于出租盈利的房产，需缴纳房产税、营业税、教育费附加税、城市建设维护费、印花税以及租赁管理费。而空置房产则只需缴纳房产税，税率为登记价的70%的1.2%，且需按月支付。
