杭州酒店式公寓热度下降，普通小面积公寓现新变化？

与那如火如荼的住宅市场形成鲜明对比，杭州的酒店式公寓市场在这两年明显降温，成交量自2018年起大幅减少，几乎减半。此后，公寓的投资热情持续低迷，早已不复2017年时的辉煌景象。

由于性价比欠佳、租金收益持续下滑、交易过程中税费负担较重等实际原因，酒店式公寓在短线投资者的眼中逐渐失去了吸引力，尤其在住宅市场持续升温的背景下。

即便是在商业办公领域，2020年，酒店式公寓市场整体来看，脱颖而出的是那些300平方米的大户型住宅，而大平层公寓如新星般崛起，相比之下，那些普通的小面积公寓则显得较为黯淡。

自去年年末起，原本略显低迷的中小型酒店式公寓市场，正逐渐呈现出一些新的发展趋势。

月度行情走高

自去年下半年以来，一系列住宅新政陆续发布，新房市场供不应求的现象愈发严重，进而使得二手房市场的价格不断攀升。

限购措施愈发严格，新股申购变得困难，二手房价格持续攀升，面对这些情况，部分受到限购约束或资金有限的投资者，他们的购房视线不得不转向“小面积酒店式公寓”这一领域。

自去年年末起，酒店式公寓的月度交易额呈现出持续上升的趋势。

仅从每月的交易量数据来看，在2020年11月份，杭州市区范围内的酒店式公寓交易量成功跨越了3000套大关，这一数字达到了近两年来的最高水平。

在上个月，大杭州地区的酒店式公寓交易数量达到了2800余套，这一数字的显著增长，标志着月度成交量的大幅上升。

仅从签订的合同数据来看，由于存在一定的时滞效应，似乎并不太突出。然而，具体到每个项目的实际情况，其热度却显得更为显著。

2021年，亚运村板块的华润亚奥城成为最热门的酒店式公寓之一，3月份开盘以来，仅数月光景，原本1400套的总数量，如今仅剩零散的大面积房源。

平均每个月成交超450套。

华润亚奥城

北软板块的融创运河印在2020年全年共签订了107套房源，然而在本年度不到半年的时间里，签约套数已达到307套，这一数字是去年全年签约数的近三倍。

不断被挤压的投资热情，部分在优质酒店式公寓产品中释放出来。

为什么买公寓

暗淡了几年的酒店式公寓，为何现在又默默升温了呢？

原因无非是以下几点：

第一，住宅限购下的另一个渠道

杭州实施的每次调控政策，都标志着购房门槛的提高；自去年九月以来，至今年一月，接连发生了两次调控，漏洞和不足之处不断得到填补；同时，关于新政策的传闻也频繁传遍各地。

既然住宅买不到，酒店式公寓是退而求其次的另一个渠道。

第二，分享城市红利

杭州未来科技城，该区域是全市外来人口涌入的主要区域，同时也是数字经济领域的网红聚集地，其住宅价格的上涨充分证明了该板块的旺盛活力。

奥体、亚运村等区域，作为杭州城市建设的重点项目，得到了显著的资源倾斜，将成为杭州未来城市风貌展示的关键板块。

这些优质板块的发展潜力巨大，精明的投资者又怎能放过把握城市收益的绝佳时机，在这些区域购置酒店式公寓，至少可以分得一份收益。

第三，低总价、城市优质地段固定资产配置

杭州优质区域的住宅价格常常高达五六百万甚至七八百万，相比之下，酒店式公寓的价格则显得「实惠」许多；尤其是在那些热门板块的二手房价格经历了一轮又一轮的上涨之后，重新审视酒店式公寓的单价，发现它们已经重新回到了住宅价格的五六折水平。

150至200万元的单价区间构成了小户型的主流市场，而超过200万元的价格则能购买到面积稍大的户型。

若购买住宅，面临两种方案，其一为地处大江东、萧山边远区域，购房需经历较长的等待期；其二则是诸如瓶窑、崇贤、临平山北等地的新房，中签率极低，购买难度较大。

若你倾向于选择酒店式公寓，那么你将有幸挑选位于未来科技城、之江新城、三墩北以及奥体炙热板块的房源。对于城市固定资产的配置而言，这些区域的地理位置差异显著。

种种情况表明，面对全球范围内的货币宽松政策，普通民众为了抵御通货膨胀，纷纷采取自我救助的措施。在无购房资格和资金有限的情况下，位于优质地段的酒店式公寓自然而然地成为了热门选择。

跟着住宅买公寓

网红板块热度高

自然，目前酒店式公寓的市场状况，尚无法与住宅市场相提并论，其分布并不均匀，各个区域的受欢迎程度也有所不同。

但有趣的是，这种热度与住宅区域的发展同步，住宅区域一旦升温，酒店式公寓的热度也随之攀升。

住宅哪里热，公寓就跟着热

未来科技城、之江、亚运村、三墩北板块，这些区域在当前的住宅市场中备受追捧，供应紧张，摇号人数众多，堪称热门之选。它们无疑是杭州人公认的爆款“网红”区域。

这些区域的住宅房源供不应求，二手房价格持续攀升，加之限购政策的限制，使得没有购房资格的购房者难以入手。为了享受这些板块带来的红利，购买公寓成为了居住的首选，而酒店式公寓因此成为了次优选择，这也使得板块内酒店式公寓的市场需求日益旺盛。

未来科技城的城西宝龙广场虽以低姿态进行销售，但其成交量却始终保持在较高水平；与此同时，老余杭嘉合未来金座在2021年的酒店式公寓成交排行榜中，成功跻身TOP10。

之江板块的新房供应中断，蚂蚁集团的入驻，以及一系列利好消息，共同推动了中融蓝城Co.C理想城的交易异常活跃。

今年的TOP1华润亚奥城，成功缓解了钱江世纪城和亚运村“购房难”的紧迫问题，提供了150-200万元的小户型房源，总价门槛不高，且不受购买限制，使得购房者能够在未来城市发展的红利区域抢占先机。

在投资者群体中，那些能够准确锁定未来科技城、之江、亚运村等区域的投资者，通常对杭州有着较为深刻的认识。在这部分人群中，相当一部分本身就是“杭州人”，或是与杭州有着紧密联系的“亚杭州人”。

这部分人群对杭州当前的区域发展态势有深刻认识，且他们的购房目标十分清晰。由于受到限购政策的限制或是资金储备不足，他们无法购得热门区域的住宅，于是便在相同区域内选购价格较低的酒店式公寓作为暂时性的“占位”。

门户板块-城东

成了外地人的香饽饽

自然，某些区域的热度并未达到未来科技城、之江、亚运村那样显著，然而，这些区域内的酒店式公寓同样颇受欢迎。

典型代表就是城东新城和艮北新城。

杭州火车东站

城东新城，作为省内其他区域通往杭州的首个驻足地，承载着城市门户的关键角色。

省内居民，尤其是那些投资大鳄温台人士，在火车东站抵达后，常常对城东新城这一交通便利、出行方便、行程时间更短的地区产生了一种自然的青睐。

城东新城以及艮北新城板块地处市中心周边，地理位置十分优越。杭州金字塔尖的板块——钱江新城的精英白领和金领阶层，同样能为城东新城和艮北新城带来优质的租赁客户。

目前这两个板块在售的环翼城、越秀天越江湾天睿等产品，其基本面表现尚佳；地铁上盖、4.75米双钥匙设计、40平方米左右的灵活面积、以及自带的商业综合体，均具备了热销公寓应有的基本特性。

城东地区在近两年内酒店式公寓的供应量十分充足，众多项目普遍采取了广泛的外地分销销售策略，故而在这两个区域中，来自省内的投资者占据了相当大的比例。

分销模式下，外地投资客了解的第一站，往往都在这两个板块。

真的越来越少了

放缓推盘变相涨价

自2018年杭州实施“限酒令”以来，此类小规模的酒店式公寓市场几乎已无新增，供应量显著减少，下降趋势明显可见。

2021年2月份，新增供应量未超过200套；进入3月和4月，新增供应量同样未达到1000套。

供应量的减少导致部分热门楼盘放慢了开盘速度，有些项目甚至取消了之前的一些优惠措施，实际上是在提高价格。

位于未来科技城的城西宝龙广场，这里坐落着一座拥有约1900套房源的大型酒店式公寓。目前，仅剩9号楼大约百余套房源尚未推出。随着房源数量的减少，整体推盘的速度也相应地放慢了。

销售消息显示，城西宝龙广场的房价今年有所上升，年初的平均价格大约为3.1万元每平方米，而如今8号楼的价格已攀升至大约3.5万元每平方米。接下来即将推出的9号楼，目前公开的预售价为4万元每平方米。

未来科技城的房价上涨趋势明显，这一现象不仅体现在住宅二手房领域，同样在酒店式公寓市场也有所体现。

杭州房地产市场异常火爆，新房摇号竞争愈发激烈，二手房价格持续攀升，300平方米的大户型公寓备受追捧，即便是过去两年略显冷清的小户型公寓，如今也迎来了热销和价格上涨的局面。

房地产市场构成一个整体，受到热烈的市场氛围的推动，其中优质区域的优质项目均位于最前沿，无论是住宅项目还是商业办公类公寓。

那些销售量持续下滑的酒店式公寓，在住宅摇号难度加大的背景下，最终还是吸引了一些关注。